平成28年(2016年)宅建試験の解答及び解説04

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kaitou

 問題(問4)

Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aが甲土地に抵当権を設定した当時、甲土地上にA所有の建物があり、当該建物をAがCに売却した後、Bの抵当権が実行されてDが甲土地を競落した場合、DはCに対して、甲土地の明渡しを求めることはできない。
  2. 甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Bは、甲土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができる。
  3. AがEから500万円を借り入れ、これを担保するために甲土地にEを抵当権者とする第2順位の抵当権を設定した場合、BとEが抵当権の順位を変更することに合意すれば、Aの同意がなくても、甲土地の抵当権の順位を変更することができる。
  4. Bの抵当権設定後、Aが第三者であるFに甲土地を売却した場合、FはBに対して、民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することができる。

 解答及び解説

  1. 〇 次の3つの要件を満たす場合に法定地上権は成立する(権利関係テキスト64頁)。
    土地と建物が同一の所有者に属すること
    抵当権設定当時、土地上に建物が存在すること
    競売により土地と建物の所有者を異にするに至ったこと
    本肢は、法定地上権の成立要件を満たすので、法定地上権が成立する。Cの購入は、法定地上権の成立に何ら影響を及ぼさない。
  2. × 抵当権は、その目的物の滅失によって抵当不動産の所有者が受けるべき金銭(損害保険金)に対しても、行使することができる(権利関係テキスト60頁)。これを物上代位という。本問の抵当権は抵当権を土地に設定しているが、建物には設定していないため、建物に物上代位することはできない。
  3. 〇 抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係人(転抵当権者など)があるときは、その承諾を得なければならないが、抵当権設定者は利害関係人ではない(権利関係テキスト61頁)。
  4. 〇 第三取得者から抵当権者に対し、抵当権消滅請求ができる(権利関係テキスト62頁)。

なお、「民法第383条」との記載は本試験では読み飛ばすべきである。「383条でなく381条でした」みたいな、条文数を問うひっかけ問題は出題されない。

【民法】第388条 法定地上権
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。
【民法】第304条 物上代位
先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
2 債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。

 

【民法】第383条 抵当権消滅請求の手続
抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、次に掲げる書面を送付しなければならない。
1 取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在及び代価その他取得者の負担を記載した書面
2 抵当不動産に関する登記事項証明書(現に効力を有する登記事項のすべてを証明したものに限る。)
3 債権者が二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、抵当不動産の第三取得者が第一号に規定する代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面
すべての選択肢が基本的な問題であり、解けなければならない。

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