平成28年(2016年)宅建試験の解答及び解説11

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kaitou

 問題(問11)

Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。

  1. Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。
  2. Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
  3. AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
  4. Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。

 解答及び解説

  1. 〇 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができるが、長男や配偶者名義ではダメである(権利関係テキスト86頁)。
  2. × 借地の上の建物についてなされた登記の建物所在地番表示が、錯誤または遺漏により、実際と多少相違していたとしても、建物の種類、構造、床面積等の記載から、その登記の表示全体において、当該建物の同一性を認識できるような場合には借地権を対抗できる(権利関係テキスト86頁)。
  3. × 居住用の定期借地権50年以上の存続期間を定めなければならない(権利関係テキスト99頁)。本問は、存続期間が30年なので、居住用の定期借地権の設定はできない。
  4. × 債務不履行により、賃貸借契約が解除された場合には、建物買取請求権を行使することは認められない(権利関係テキスト97頁)。
【借地借家法】第10条 借地権の対抗力等
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
【借地借家法】第22条 定期借地権
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
すべての選択肢が基本的な問題であり、解けなければならない。

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