特別補講2 報酬額の上限について

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Doiの宅建講座特別補講

 まず、前提ですが、報酬額の計算方法はこれまでと同じです。ですが、「現地調査等に要する費用(従業員の給与等も含みます)」も請求できることとなりました。

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 現地調査等に要する費用を以下「実費」といいます。たとえば、100万円の売買を仲介した場合、仲介手数料5万円+実費がもらえるわけです。ただし、仲介手数料5万円実費は、18万円以下でないといけません(別途消費税を受け取ることは差支えありません)。

 実費には、様々な費用が含まれます。ですから、「この従業員の給与は、すべてこの不動産を売るために頑張った実費です」と言い張れば、実質18万円の報酬(建前は報酬+実費ですが)を受け取ることができるわけです。

 ですので、仲介手数料+実費の上限が18万円になったというのは、業者からすると、報酬額の上限が18万円になったのと等しいのです。(この点、色々問題もあるでしょうが、はっきり言って法律が不出来すぎます。)

 ところで、400万円の売買だと、4%+2万円が18万円になりますから、実費を請求することはできません

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 よって、今回の改正は、400万円より安い金額で仲介した場合に適用されることとなります(この点、法は「400万円以下」の場合と規定しています。しかし厳密に言えば400万円の場合に適用されないので、400万円「以下」という表現はおかしいのではないかと私個人は思っています。些末な話ですが。)。

 法は、400万円以下の不動産のことを「低廉な空家等と呼んでいます。空家等とありますから、「空家以外を仲介して18万円もらうと問題があるかな?」と思っちゃいますが、空家以外(たとえば更地)でも18万円受け取って構いません。つまり、低廉な空家等」とは「400万円以下の不動産のことなのです。

 以下、試験に出そうなことを箇条書きにします。

  • 低廉な空家等」とは「400万円以下の不動産」のことである。
  • 低廉な空き家について、報酬実費18万円(別途税)を受け取って構わない。
  • 報酬額の計算方法は今までと同じである。ただし、実費が請求できる。
  • 売主から18万円受け取ることができるだけであり、買主からは実費を別途受け取ることはできない(買主から受け取ることができる報酬はこれまでと同じ)。

※報酬額の上限の改正は、法改正の話でなく告示改正の話です。が、告示改正というと分かりにくいので、上の文章では法改正と表記しています。

 投稿者 土井 誠
(Doiの宅建講座講師)
Doiの宅建講座

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